Hace apenas unos días –el 23 de septiembre- se inauguró Mítikah con una gran fiesta que estuvo rodeada de protestas–; este complejo incluye una torre de departamentos de más de 60 pisos y un centro comercial en el mismo predio, un modelo que al parecer busca ser replicado a menor escala con un nuevo proyecto en la alcaldía Álvaro Obregón de la Ciudad de México (CDMX): Zitaria.
Ese nuevo desarrollo inmobiliario pretende edificar 10 torres de departamentos y un centro comercial en la zona del Olivar del Conde, misma que históricamente ha sido habitada por familias de la clase trabajadora y que se edificó sobre uno de los terrenos más peligrosos de la alcaldía.
Aunque aún no hay fecha para el comienzo de su construcción, algunos habitantes de la zona ya han iniciado una campaña para expresarse en contra de este nuevo desarrollo inmobiliario al considerar que no sólo podría impactar en el acceso a servicios básicos como el suministro de agua o la movilidad, sino que también puede ser un riesgo estructural para sus hogares.
Esta es la historia de Zitaria, el ‘mini Mítikah’ que planea edificarse en Álvaro Obregón.
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Zitaria: ¿un 'mini Mítikah' en Álvaro Obregón?
Zitaria es un proyecto que pretende construir un complejo en la alcaldía Álvaro Obregón integrado por una decena de torres de departamentos, un centro comercial y un área de usos mixtos para otros pequeños negocios, un modelo muy similar al de Mítikah.
Aunque ambos proyectos son parecidos respecto a las construcciones que planean edificar, existe una gran diferencia en las dimensiones de ambos, pues Zitaria ocupa menos de una quinta parte de la superficie que tiene Mítikah.
Se edificará en la avenida Santa Lucía número 810, colonia Hogar y Redención, en un predio que tiene una superficie de 17 mil 123.75 metros cuadrados, equivalente al terreno que ocupan dos canchas de futbol profesional.
Esta zona forma parte del Olivar de Conde (nombre que obtuvo debido a que en este lugar se encontraba un plantío de olivos perteneciente a un primo de Hernán Cortés) una región que comenzó a urbanizarse en la década de 1950 a pesar de ser un terreno en el que hay múltiples minas sin rellenar.
De acuerdo con la versión pública de la descripción del proyecto, el complejo estará conformado por tres secciones:
- Un área habitacional integrada por 10 edificios en los que se distribuirán 296 departamentos.
- Un área de usos mixtos donde se edificará un centro comercial que contará –entre otros servicios- con salas de cine, bancos, gimnasio, restaurantes y un salón de fiestas.
- Un área para locales comerciales en las que podrán instalarse pequeños negocios como tiendas de abarrotes y otros servicios básicos.
El terreno en el que se pretende construir Zitaria es ocupado actualmente por la Plaza Las Rosas, un pequeño centro comercial que cuenta con un par de bancos, un gimnasio, un OXXO y otros comercios; en el predio también hay una gasolinera, una agencia de autos, algunas bodegas así como un estacionamiento
Por lo anterior, para poder edificar este nuevo complejo será necesario demoler todas las edificaciones antes mencionadas, a excepción de la gasolinera, mismas que abarcan una superficie de 4 mil 376.31 metros cuadrados.
¿Cuándo empezará a construirse Zitaria?
Según la descripción del proyecto, Zitaria está planeado para construirse en siete etapas que iniciarán con la edificación de las torres de departamentos y concluirán con el centro comercial, mismas que tendrán una duración total de 48 meses (4 años).
Los desarrolladores de esa obra –cuya identidad permanece reservada- ya iniciaron ante las autoridades capitalinas correspondientes los trámites de permisos y licencias necesarias para grandes construcciones como esta.
Sin embargo, hasta el día de la redacción de esta nota (3 de octubre de 2022) aún no hay una fecha establecida para que inicie la construcción de este nuevo complejo debido a que aún debe cumplir con un requisito indispensable, reveló una fuente consultada por Grupo Fórmula Digital.
Estos son los permisos que necesita Zitaria para que pueda construirse y el estatus que tienen hasta el momento:
Dependencia: Alcaldía Álvaro Obregón
Constancia de Alineamiento y/o Número Oficial – Concluido (Folio 4616-2020)
Dependencia: Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi)
Certificado de Zonificación de Uso de Suelo – Concluido (Folio 1898-151DEMO21)
Dictamen de Impacto Urbano – Concluido (Folio 5046-121DEPA21)
Dictamen para la Constitución del Polígono de Actuación – Concluido (Folio SEDUVI/CGDU/D-POL/013/2020)
Dependencia: Sistema de Aguas de la Ciudad de México (Sacmex)
Dictamen de Factibilidad de Servicios Avenida Santa Lucía 810 – Concluido (Folio SACMEX F-1599/18)
Convenio de Obras de Reforzamiento – Concluido (Folio RE: DV/11119/2018)
Sistema alternativo – En proceso
Dependencia: Protección Civil
Estudio de Riesgos – En proceso
Dependencia: Secretaría de Movilidad (Semovi)
Visto Bueno Obras de mitigación en Movilidad – En proceso
Visto Bueno Proyecto de Obras de Mitigación en Movilidad – En proceso
Visto Bueno de Obras de Mitigación en Medio Ambiente – En proceso
Visto Bueno de Proyecto de Obras de Mitigación en Medio Ambiente - En proceso
Dependencias: Seduvi, Sacmex, Semovi, Sedema y Protección Civil
Solicitud de Registro para la Construcción de Proyectos de Construcción en Vías Primarias y de Acceso Controlado en la Ciudad de México – En Revisión
Dependencia: Secretaría de Medio Ambiente de la Ciudad de México (Sedema)
Manifestación de Impacto Ambiental – En revisión
Plan de Manejo de Residuos de la Construcción y Demolición para trámites en materia de Impacto Ambiental – En revisión
Evaluación de Impacto Social y Proceso de Consulta Vecinal – En Proceso
Es precisamente la falta de este último requisito lo que impide que Zitaria tenga ya una fecha para iniciar su construcción, pues antes de definir el día en el que iniciará las obras primero debe contar con la aprobación de los vecinos de la zona.
Consulta vecinal ¿obstáculo o mero trámite para Zitaria?
En diciembre de 2019 el gobierno capitalino publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el aviso por el que se dio a conocer el nuevo “Proceso de Consulta Vecinal para Grandes Construcciones”, un requisito que a partir de ese momento deben cumplir todos los proyectos como Zitaria para obtener el aval de la Sedema, algo que no tuvo que hacer Mítikah.
Este ejercicio se define como “el proceso ordenado y sistemático para presentar un proyecto y obtener la opinión de las personas habitantes y usuarias del área de influencia, sobre los impactos generados y la manera de atenderlos”.
La consulta es supervisada por la Secretaría de Medio Ambiente de la CDMX y es un requisito indispensable para que los proyectos inmobiliarios que busquen construirse en predios cuya superficie exceda los 10 mil metros cuadrados o que contemplen la edificación de un centro comercial –como es el caso de Zitaria- obtengan el aval de la autoridad ambiental para su construcción.
El principal objetivo de la consulta vecinal es que las grandes construcciones se adapten para satisfacer las necesidades de habitantes de las zonas de influencia que se verán afectadas a raíz de su edificación y mitigar las posibles afectaciones que pudieran sufrir.
La propia Sedema recalca que este proceso no se trata de una votación, por lo que los resultados del ejercicio sólo sirven para construir acuerdos con el fin de que las constructoras adapten la propuesta final que presentarán para que contemple las preocupaciones y necesidades de habitantes de la zona.
Aún en caso de que no exista un consenso –o incluso si hay oposición-, la propuesta puede ser presentada por las desarrolladoras ante la autoridad ambiental, quien deberá decidir si permite o no la construcción tomando en cuenta los resultados de la consulta vecinal.
Por lo tanto, aunque las personas que viven en el Olivar del Conde digan no a la construcción de Zitaria en este ejercicio, la Sedema tendrá la última palabra y podría permitir su edificación contra su voluntad.
¿En cuántas colonias impactará Zitaria?
De acuerdo con el proyecto de obra, la construcción de Zitaria podría impactar en 30 colonias de la alcaldía Álvaro Obregón:
- Alfalfar
- Alfonso XIII
- Arvide
- Barrio Norte
- Unidad Habitacional Batallón de San Patricio
- Unidad Habitacional Cañada del Olivar
- El Pocito
- El Rodeo
- Golondrinas
- Golondrinas 1ª sección
- Golondrinas 2ª sección
- Hogar y Redención (Donde se ubica Zitaria)
- La Cascada
- La Presa
- Las Águilas sección Hornos
- Lomas de Capula
- Unidad Habitacional Lomas de Plateros I
- Unidad Habitacional Lomas de Plateros II
- Merced Gómez
- Minas de Cristo
- Molino de Rosas
- Ampliación Molino de Rosas
- Olivar del Conde 1ª sección I
- Olivar del Conde 1ª sección II
- Olivar del Conde 2ª sección I
- Olivar del Conde 2ª sección II
- Palmas
- Poder Popular
- Reacomodo El Cuernito
- Unidad Habitacional Unión Popular Emiliano Zapata
La mayoría de la población que habita en estas colonias se encuentra en un nivel socioeconómico de ingresos medios que en la mayoría de los casos debe desplazarse diariamente hasta sus centros de trabajo en otros puntos de la CDMX.
Así va la consulta vecinal de Zitaria
La consulta vecinal para conocer la opinión de las y los vecinos del Olivar del Conde respecto a la construcción de Zitaria inició hace un par de meses y actualmente se encuentra en una de sus fases finales previo a que los responsables de la obra presenten una propuesta ante la Sedema.
El proceso comenzó el pasado 19 de julio de 2022 con la publicación del aviso con el que se daba inicio a la consulta además de un sitio web en el que se muestra una versión pública con los detalles técnicos del proyecto como las dimensiones del terreno en el que se construirá la obra, planos de los nuevos edificios departamentales y el centro comercial, así como los impactos que tendrá en la zona.
Como parte de este ejercicio los responsables de la construcción instalaron mesas informativas y llevaron a cabo reuniones con vecinas y vecinos de la zona para informarles acerca de la propuesta para mitigar el impacto que provocará su edificación.
Posteriormente se aplicó una encuesta –presencial y virtual- para conocer si las y los habitantes del Olivar del Conde están de acuerdo con la construcción de Zitaria.
En el cuestionario se le preguntó a las personas cuáles creen que son los impactos que este desarrollo inmobiliario podría provocar –por ejemplo en cuestión de seguridad, movilidad, abasto de agua, etc.-, qué medidas consideran que podrían ayudar a mitigar estos impactos, así como si están de acuerdo o no con su construcción.
Durante el mes de septiembre se llevaron a cabo entrevistas a profundidad con algunas personas con el fin de conocer mejor su opinión y adecuar el proyecto a las necesidades de la comunidad. Si logran un consenso con las y los vecinos al concluir este proceso, los desarrolladores podrán presentar su propuesta ante la autoridad ambiental para que sea evaluada y aprobada.
La consulta vecinal de Santa Lucía 810: Zitaria fue pagada por los interesados en construir esta obra –cuya identidad está reservada- y realizada a través de la consultora especializada “Asesores Para la Inversión Social”, misma que sólo se encarga de este proceso y no está involucrada en el resto de proyecto.
¿Qué pasa si vecinos dicen NO?
Si después de las entrevistas a profundidad los desarrolladores no consiguen el respaldo de los habitantes del Olivar del Conde para la construcción de Zitaria, aún podrán llevar a cabo foros de discusión temáticos como último recurso para construir acuerdos.
En caso de que tampoco se llegue a un consenso en esta instancia para elaborar un proyecto que sea presentado a la Sedema, se podrá repetir el proceso sólo una vez a partir de levantamiento de encuestas.
Aunque las y los vecinos sigan oponiéndose a la construcción de este nuevo desarrollo inmobiliario en la segunda consulta, los interesados aún podrán presentar su proyecto ante la Secretaría de Medio Ambiente de la CDMX, misma que será la responsable de decidir si aprueba o no su construcción.
Por lo tanto a pesar de que las personas digan que no a Zitaria en la consulta vecinal, esto no significa que la construcción de este nuevo desarrollo –con un modelo muy similar al de Mítikah-vaya a cancelarse.
“No queremos Zitaria”: vecinos inician campaña en contra
En los primeros días de septiembre inició una campaña contra Zitaria organizada por habitantes de las colonias que se verán afectadas, en particular por personas que viven en la Unidad Habitacional Batallón de San Patricio y la Unidad Habitacional Cañada del Olivar, aledañas al predio en el que se planea construir.
Como parte de sus acciones han desplegado mantas en las que se expresan contra este proyecto, publicaron un sitio web para informar acerca de las acciones contra esta obra y lanzaron una petición en Change.org para recaudar firmas de apoyo, misma que hasta el día de la redacción de esta nota (28 de septiembre) acumula 2 mil 417 firmas, muy cerca de llegar a su meta de 2 mil 500.
Estas son las quejas de las y los vecinos del Olivar del Conde contra Zitaria:
- Desabasto de agua
De acuerdo con la información del proyecto, al concluir su construcción el complejo Zitaria consumirá un total de 275 mil litros de agua al día: 89 mil 369.34 litros en el centro comercial, 2 mil 791.08 litros en el área comercial y 183 mil litros en el conjunto habitacional.
Los habitantes inconformes reclaman que el agua que llega a sus hogares podría verse reducida drásticamente debido al alto nivel de consumo que se requerirá en el nuevo proyecto.
- Problemas de movilidad
Al ser una vía que conecta a la alcaldía Benito Juárez y Álvaro Obregón con la zona de Santa Fe y Cuajimalpa, la avenida Santa Lucía –sobre la que se ubicará este nuevo desarrollo- es usada diariamente por miles de automovilistas así como por unidades de transporte púbico, lo que actualmente ya genera algunos asentamientos y problemas de tráfico especialmente en horas pico.
La queja de los inconformes es que el tránsito que genere el nuevo centro comercial (de transporte de carga y clientes) que planea construirse en Zitaria provocará más problemas de tránsito y movilidad vehicular en la zona.
- Contaminación
Este nuevo desarrollo inmobiliario generará 194 mil 519.85 toneladas de residuos (basura, cascajo, etc.) durante la etapa de construcción. Ya en funcionamiento generará 1.72 toneladas diarias de residuos sólidos.
A esto se suma la descarga a la red pública de 220 mil 128.33 litros de aguas residuales al día una vez que esté concluido y habitado.
También se prevé la tala de 42 árboles durante la construcción así como a afectación a un total de 3 mil 930.04 metros cuadrados de áreas verdes, un daño que los desarrolladores proponen compensar con le restitución de más del triple de los árboles talados (158) y con el pago de una compensación económica de $6 millones 469 mil 975.49 pesos al Fondo Ambiental Público.
A estas inconformidades se suma una preocupación que habitantes del Olivar de Conde ya han expresado a la alcaldía, al gobierno capitalino e incluso al propio presidente Andrés Manuel López Obrador (AMLO).
Zitaria estará en una zona de alto riesgo
La colonia Olivar del Conde nació a mediados del siglo XX como uno de los primeros asentamientos urbanos en esta zona, misma en la que se ubicaron múltiples minas para extracción de arena, tezontle y grava usados en la construcción.
Tras el terremoto de 1985, algunos dueños de fraccionamientos en esta zona utilizaron los materiales de los edificios que colapsaron para rellenar las minas de la zona y así poder edificar viviendas que fueron ocupadas por un sector de la clase trabajadora de aquel entonces.
Debido a que gran parte de las minas que operaron en esta zona lo hicieron de manera irregular no existe un mapeo exacto de las oquedades que aún existen y que no fueron rellenadas, lo que representa un riesgo latente para los habitantes.
Habitantes que se oponen a la construcción de Zitaria alertaron sobre esta situación en una carta que enviaron al secretario de gobierno de la CDMX, Martí Batres, con copia para la alcaldesa de Álvaro Obregón, Lía Limón, a la jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum, y al presidente López Obrador.
“Álvaro Obregón resulta ser la alcaldía con mayor problemática de minas en la Ciudad de México y dicho predio (en el que se pretende construir Zitaria) pertenece al tiro de mina que fue rellenado con los materiales de cascajo del terremoto de 1985, mismo que fue difícil de lograr compactar para evitar que siguiera teniendo deslaves que ya provocaron graves daños en dos ocasiones”, dice el documento fechado el 22 de agosto de 2022.
De acuerdo con el mapa de riesgos de la alcaldía Álvaro Obregón –elaborado por la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi)- el terreno en el que se pretende construir Zitaria está en una de las zonas de alto riesgo de la demarcación.
El predio de Santa Lucía 810 se encuentra en un área de 30 mil 014 metros cuadrados que fue catalogada como de alto riesgo por hundimientos y agrietamientos. Además de que está a menos de 100 metros de un punto en el que fue ubicada una mina.
Pese a lo anterior, el informe de riesgos presentado por los desarrolladores de Zitaria –consultado por Grupo Fórmula- califica como bajo el peligro general del predio.
Con un modelo muy similar al de Mítikah, que incluye torres de departamentos y un centro comercial, Zitaria busca convencer a habitantes del Olivar del Conde para que apoyen su construcción como un nuevo megaproyecto para Álvaro Obregón, aunque existe la posibilidad de que se edifique aún contra la voluntad de las personas que ahí viven.