El proyecto del Tren Maya, una de las obras emblemáticas de infraestructura del gobierno de Andrés Manuel López Obrador (AMLO), llevará el desarrollo e inversiones a la zona de la Península de Yucatán.
Sin embargo, contrario a lo que en un inicio planteaba y en línea con las advertencias de urbanistas y especialistas en migración y desarrollo social, las zonas de mayor interés para invertir a raíz de su anuncio son las grandes urbes en su trazo, o las que ya estaban en expansión y desarrollo antes del proyecto.
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En contraste, apenas unas pocas localidades secundarias han tenido un nuevo impulso gracias al proyecto. Y si bien el Tren Maya no es el único detonante de las inversiones, en las pequeñas localidades por las que pasará no se observa el mismo interés que en las grandes ciudades en las regiones más pobladas por donde pasará el proyecto.
De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía, el municipio de Benito Juárez donde se encuentra Cancún tiene con 911 mil habitantes, casi la misma población que todo el estado de Campeche; y Solidaridad, donde está Playa del Carmen y parte de la Riviera Maya suma 333 mil. Mientras que en Mérida, capital de Yucatán y la localidad más grande de la región, habita prácticamente 1 millón de personas.
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Yucatán y Quintana Roo concentran el crecimiento
Era 2019, antes siquiera de iniciarse las obras, cuando urbanistas advertían que si bien el Tren Maya con sus 7 tramos (hoy algunos de ellos en duda) tendría estaciones en por lo menos 15 localidades de la región en 5 entidades, Chiapas, Tabasco, Campeche, Yucatán y Quintana Roo, su impacto potenciarían el crecimiento de las grandes urbes (Mérida, Cancún).
En contraste, podrían contribuir a la migración desde localidades menores (Xpujil, Edzná y Escárcega en Campeche; Izamal y Maxcanú en Yucatán; o Felipe Carrillo Puerto en Quintana Roo) y la concentración .
Y si bien lo segundo no se ha constatado del todo, pues las obras aún se mantienen en desarrollo, lo primero es casi un hecho.
De acuerdo con datos de Mercado Libre, plataforma digital de búsqueda y oferta de bienes inmuebles, Yucatán se ubicó entre las 5 entidades con mayor crecimiento en el precio de vivienda entre 2019 y 2022, reflejo del interés y la demanda que ha tenido la zona, no sólo pero apoyado por el Tren Maya.
Mientras que según el precio, Quintana Roo se mantiene en el sexto lugar nacional con el mayor precio por metro cuadrado. En contraste, en ambos indicadores, Campeche, Chiapas y Tabasco se ubicaron en la mitad baja del país.
En tanto que según datos de Lamudi, en 2021 Quintana Roo fue el segundo estado de mayor crecimiento de demanda con 91 por ciento, seguido de Hidalgo (57 por ciento) y Yucatán, con 53 por ciento. Sólo Querétaro creció en 2022 más que las demás entidades con 112 por ciento.
De acuerdo con el Reporte de Bienes Raíces en México 2022 de Lamudi, 3 entidades por donde pasará el Tren Maya cuentan con menos del 1 por ciento de la demanda digital de vivienda en la zona: Chiapas y Tabasco con 0.2 por ciento a nivel nacional; mientras que Campeche representa apenas el 0.3 por ciento.
En contraste Yucatán y Quintana Roo, donde se concentrarán la mayoría de las estaciones del Tren Maya, la demanda digital de vivienda es de 8.2 por ciento a nivel nacional, ambas ubicadas dentro del top 10 de mayor interés de los usuarios en el país.
No obstante, los clientes que atraen estas entidades son diferentes, pues mientras en Quintana Roo alrededor de 70 por ciento de la demanda se divide entre viviendas de interés social (menos de 1 millón de pesos) y medio (1 a 3 millones de pesos), en Yucatán más de la mitad de las operaciones se concentran en vivienda media.
Mérida concentra el interés en Yucatán
Si bien, algunas localidades secundarias han tenido un crecimiento destacado en la oferta inmobiliaria, esto sigue estando en segundo plano contra el protagonismo de las grandes urbes y sus comunidades.
Tal es el caso de Mérida, que si bien ha perdido participación a favor de otras localidades, sigue siendo el principal polo de atracción de inversiones y población de Yucatán. Y las comunidades aledañas la acompañan.
“En Mérida es donde se genera el 60 por ciento de la venta de vivienda; es el principal motor en el estado y de la industria de vivienda", dijo en entrevista para Grupo Fórmula Sergei López Cantón, presidente de la Cámara Nacional de Desarrollo de Vivienda (Canadevi) en Yucatán.
"Después vienen Kanasín, Conkal y Umán. En segmento medio y residencial el año pasado y este año es lo que consideramos que va a estar también impulsando el mercado de vivienda”, detalló.
No obstante, resaltó el pujante interés por Valladolid, al oriente de Yucatán, a medio camino entre Mérida y Cancún y donde se ubicará una estación del Tren Maya, que se ubica entre las comunidades con mayor crecimiento de inversiones para vivienda en la entidad. Desde su óptica, el proyecto insignia de AMLO no sólo detonará desarrollo inmobiliario, sino crecimiento económico en general.
De las 10 colonias más buscadas en Yucatán en 2021, según Lamudi, ocho están en Mérida y apenas dos localidades están fuera de ese municipio: Chicxulub Puerto, en Progreso, y Sisal.
En el caso de Quintana Roo, las cosas son similares, pero con la concentración en la zona norte del estado. En este caso, el polo más atractivo en la demanda que reportó Lamudi en 2021 fue Solidaridad, con seis de las 10 localidades más buscadas, como Playa del Carmen, Ejidal, Playacar y Playacar Fase 2 Nicte-ha y Zazil Ha; mientras que Cancún, también al norte de la entidad se ubicó como el segundo punto más atractivo; y Tulum centro, en el municipio de Tulum, que tendrá incluso dos estaciones del Tren Maya, también apareció entre las localidades que más interés generaron.
En tanto que los municipios del sur como Bacalar, Othón P. Blanco (donde está Chetumal) o Felipe Carrillo Puerto, siguen al margen del interés de inversionistas.
En contraste, los datos de Lamudi muestran que las 10 colonias más demandadas de Chiapas son en la capital del estado y no en la zona donde llegará el Tren Maya. Del mismo modo, las zonas de mayor interés inmobiliario en Tabasco están al centro de la entidad, mientras que la zona de impacto del Tren Maya es en el oriente.
Mientras que en Campeche, la colonia de mayor demanda es Ciudad del Carmen centro, en un municipio que no tendrá influencia del Tren Maya.
3 entidades, lejos del interés de nuevos habitantes
Los datos de Lamudi reflejan que hubo crecimiento en el interés de los inversionistas en la zona, pero concentrado en Quintana Roo y Yucatán, que tienen los mayores montos promedio de rentas de departamentos, desde 9 mil 840 a 14 mil pesos. En contraste, Campeche, Chiapas y Tabasco ofrecen precios por debajo de los 8 mil pesos en promedio, incluso hasta los 5 mil 4 pesos, debido, en su mayoría, a la baja demanda.
Mientras que los precios de las casas en venta en Yucatán y Quintana Roo van de 2.7 a 3.3 millones de pesos en esas entidades, Tabasco, Campeche y Chiapas se mantienen por debajo de los 2 millones de pesos. Con Campeche con el precio máximo de 1.9 millones de pesos al cierre de diciembre de 2021.
Y si bien la pandemia deformó algunas tendencias del mercado con precios a la baja durante 2020 y 2021, los precios alcanzaron una recuperación para el primero y segundo semestre de 2022, con mayores crecimientos especialmente en las entidades con mayor población y actividad económica: Quintana Roo y Yucatán.
El plan de desarrollo del Tren Maya contemplaba la creación de polos de desarrollo, es decir, reservas territoriales donde se buscaría crear nuevas localidades con ventajas fiscales para los inversionistas; sin embargo, con el proyecto con un avance general de 50 por ciento en parte de los tramos 3 y 4, que precisamente conectan a Mérida con Cancún, aún se desconoce la ubicación exacta y las condiciones que se ofrecerán para estas demarcaciones.