¿Ya decidiste irte a vivir solo o en pareja? ¡Aguas! Ya no sólo el papeleo representa uno de los mayores obstáculos para que las y los jóvenes den el paso hacia la independencia, ahora también lo es la gentrificación en la CDMX.
A pesar de que las personas buscan hacer su propia vida y emanciparse a temprana edad, algunos tardan en hacerlo; en México las personas, en promedio, se independizan a los 28 años con 9 meses de edad, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).
La dependencia financiera, precariedad laboral y salarial son barreras que afectan a quienes deciden irse a vivir solos. Cuando ya lo solucionan y buscan dar el siguiente salto, se enfrentan a un gran papeleo para rentar y a inmuebles con precios hasta los cielos.
A causa de que la población extranjera empezó a rentar casas y departamentos en las zonas más populares de la Ciudad de México -o de alto poder adquisitivo-, los departamentos aumentaron sus rentas.
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Lo anterior ocasionó que muchas personas que rentan viviendas aplicaran aumentos inexplicables. Sin embargo, la abogada Laura Ayala comentó en entrevista para Radio Fórmula que subir los precios 'de la nada' no es legal dado que el incremento de renta va en función del Índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el primero de enero el Banco de México (Banxico).
Esto se refiere a los niveles de inflación del año en curso, por lo que el incremento de renta debe de ir en función de ello.
“Hay contratos de arrendamiento en los que la renta es de 4 mil pesos mensuales y durará el tiempo que tu rentes, es decir, no va a ser susceptible a tener un incremento porque está establecido en el contrato; y si se basa en el Índice Nacional, en este 2024, es de 133.55 pesos”, detalla la especialista.
Así, si incrementan la renta al doble o al triple no es legal. “Hay momentos estipulados para el incremento de la renta. (Si hay un ajuste) no es legal porque lo que están utilizando es la necesidad o se aprovechan (del desconocimiento) para aumentar el valor; así consideran factores como la gentrificación o plusvalía del lugar”, señala.
La abogada Laura hace un llamado a que lean el contrato, a las letras pequeñas y estar pendientes de las cláusulas importantes que son:
- Duración de contrato
- Qué servicios incluye el contrato de arrendamiento
- Incremento de renta (cada cuánto y basándose en qué)
- Prohibiciones que tengo
- Extinción de dominio (hacer uso diferente del inmueble)
Con la llegada de los nómadas digitales, la gentrificación en México generó un desequilibrio, por lo cual algunas colonias de la Ciudad de México aumentaron sus rentas hasta en un 118 por ciento.
Aunado a esto, uno de los documentos que piden las inmobiliarias, y por el cual muchos llegan a desertar, es el aval. Este requisito es solicitado por los propietarios de las viviendas para asegurarse que la deuda sea saldada (en este caso la renta del departamento), pero ¿el aval tiene que ser forzosamente de la Ciudad de México?
La realidad del arrendamiento en México
Rentar un espacio para iniciar una vida independiente, en pareja o porque tu trabajo te queda a tres horas de la casa, es una decisión tomada a menudo por jóvenes. No obstante, muchos dueños de estos lugares ponen trabas y requisitos que son impensables, inalcanzables, de difícil acceso y -hasta cierto punto- se sale de los cánones que la propia ley establece.
De acuerdo con la abogada Laura Ayala, a estos ‘chanchuyos’ se les denomina “reglas no escritas” dentro del arrendamiento y esto tiene que ver ampliamente con el aval.
“El aval es aquella persona que se compromete o que queda como garantía para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por otra persona”, explica.
En el caso del arrendamiento, el aval es quien va a prestar o pone como “prenda” un inmueble o cualquier otro bien “a efecto de garantía para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por otra persona”. Lo anterior responde a que en caso de que no se cumpla con el abono de la cantidad establecida, al aval se le ‘traspasará’ la deuda.
Si una persona renta en Ciudad de México, lo ideal es que se tenga un aval de la ciudad, con el fin de que ese inmueble quede como garantía… pero no es una regla inquebrantable el lugar de residencia.
“Con las copias que tenemos de las escrituras del inmueble en garantía, hacemos una búsqueda en (caso de la CDMX) el Registro Público de la Propiedad o (en el caso del Estado de México) una búsqueda del Instituto de la Función Registral (IFREM) para poder embargar ese bien y asegurarlo dentro del juicio y fincarle un gravamen”, detalla Laura Ayala.
Los abogados utilizan este proceso para hacer efectivo el cobro de las rentas adeudadas o la desocupación. Así, es posible que te preguntes: ¿mi aval tiene que ser forzosamente de la CDMX? La respuesta es no.
“Pueden pedir un aval del Estado de México, de cualquier otro estado y pudieran ser válidos”, aclara la abogada.
“Para efecto de un juicio, que es a lo que no pretendemos llegar, sí resulta un poco complicado porque, estando el bien que funge como aval en Estado de México y el bien rentado en CDMX, lo que tenemos que hacer es girar exhortos a los jueces competentes, de la jurisdicción donde está el aval para poder hacer la inscripción del gravamen en el bien que dejó el aval”, agrega.
De esta forma, por economía procesal, Laura explica que conviene, mas no es requisito, que si el departamento está en la CDMX, el aval tenga bienes en la misma ciudad.
¿Qué son las pólizas jurídicas?
Otro de los papeles que suelen solicitar las inmobiliarias son las pólizas jurídicas, “que de manera dolosa y arbitraria han manejado las personas que rentan”... ¿por qué?
La abogada Laura Ayala explica que una póliza jurídica es: “un documento que en estricto sentido es una garantía que se encarga de proteger al propietario en caso de que el arrendatario incumpla con las obligaciones acordadas en el contrato de arrendamiento, y viceversa”.
Sin embargo, este documento o requisito (que no es menester a la hora de rentar) “lo han desvirtuado mucho y han sacado mucha ventaja de él”, menciona la experta.
Y para ello se debe recordar que el arrendador es el propietario del inmueble que cede los derechos de uso al arrendatario, quien es quien paga una renta por ello. En ese sentido, la póliza jurídica se usa para que el arrendador como el arrendatario cumplan sus obligaciones.
Es así que en la Ciudad de México hay inmobiliarias que cobran por la póliza hasta 5 mil pesos, pero lo que realmente hacen es contratar a un abogado que sólo cobra 500 pesos y el dinero restante se lo quedan. Además, la paga quienes van a rentar el departamento, y esto no debe ser así.
“Realmente lo que ustedes están pagando es el tiempo que se tomaron en entrevistarlos o en darles una cita, porque la investigación no la pueden hacer personas que tengan acceso a datos personales. Generalmente la debe de pagar el propietario del departamento porque, al final del día, lo que están haciendo es pagar un documento que se supone tiene que amparar a los dos para el cumplimiento de sus obligaciones”, detalla.
Un ejemplo de ello es que si se pagó la póliza y a los 20 días se tapa una coladera, los dueños indican que los inquilinos deben de sufragarlo.
“Ese tipo de arbitrariedades salen hasta que ya te engancharon”, considera la abogada.
¿Qué debo hacer con el depósito para rentar un 'depa' en CDMX?
Al momento de rentar un requisito casi indispensable es el depósito. A veces piden el pago de uno a dos meses y esto va a depender de cómo lo solicita el inmobiliario o la persona que renta el 'depa'.
En esos casos, Laura Ayala brinda consejos para saber qué hacer con respecto al depósito:
En el contrato de arrendamiento está el tiempo de duración del contrato (de 6 meses a 1 año), y es usual que se haga hincapié en dejar un depósito que se utilizará para hacer reparaciones graves, imputables al arrendatario, mas no aquellas por el uso natural del inmueble y el transcurso del tiempo.
- Reclamar el depósito
Muchas personas no reclaman el depósito cuando finaliza su contrato de arrendamiento, esto llega a suceder cuando son tratos con el dueño, pues estos hacen señalamientos de desperfectos, que incluso son naturales, por el solo hecho de habitar el inmueble, para no dar el depósito.
- Tomar a cuenta de renta… ¿es correcto?
Otro error que se comete es que se toma como renta y lo que unos hacen es que en el último mes, piden que se los tomen a cuenta de renta y eso está mal.
“El depósito es para cubrir desperfectos graves, imputables al arrendatario, solo que algunos dueños se quedan ese depósito, argumentando que hay desperfectos”, dice Ayala.
Por eso deben considerar lo siguiente:
- Al rentar un inmueble queda implícito que no es nuestra propiedad
- Hacer limpieza del hogar y pintar las zonas importantes con el fin de regresar el depósito
- No dejar adeudos de internet, agua, luz, gas, televisión por cable.
En el caso de los servicios, se recomienda que se muestre que se liquidó o se hizo el traspaso hacia el otro inmueble para que no dé pie a que se lo cobren.
Consejos para antes de rentar departamento:
- Leer el contrato de arrendamiento
- Entrevistarse con la inmobiliaria o el dueño para acreditar datos como quién posee el inmueble
- No facilitar datos personales
- Con la póliza jurídica debe ampararse a ambos.
Hoy existen abusos al momento de querer rentar un departamento en CDMX, y por ello la abogada Laura Ayala proporciona dicha información para facilitarnos la toma de decisión antes de arrendar un inmueble y saber un poco más acerca de cómo no llegar a tener problemas, tanto con nuestro casero como con los inquilinos.